皆様からのお便りを掲載します。 Ｏ市Ｙさん 　　７／２２ > 　両親（６０）の住む家について質問です。 > 築４０年以上の５戸連棟（西向き）北西角、全体痛みがひどく > リフォームまたは建て替えまたは売却して別途購入とあらゆる > 方法を検討中です。 > １３，４坪ほどの狭い敷地です。全面道路は？ですが一方通行 > で歩道もついていないくらいです。 > １F店舗、キッチン、居間　２F和室4.5、６ Ｙさんのご両親の家ですね。Ｙさんは今はどちらにお住まいですか？ また、ご主人さんのご両親とご同居されているのですか？ 昭和３０年代の家ですね。売却すれば土地値の査定しか出ません。 おおよそ、１３００万円程でしょうか。 > 要望は > これから高齢になってくることもありバリアフリーに。 > 屋根、水回りはほとんどあらたに。 > できれば駐車スペースを作りたい（無理かな。。）。 > たまに孫などが遊びに来て宿泊できるスペースがほしい。 > 角家なのに道路側に階段があり１Fの採光が悪い。 > 一部仕事場スペースがほしい。 > 費用は６００〜８００万程度。 > 基本２人ぐらし、豪華である必要はなく、快適に生活できればい > いのですが。 > 別途購入の場合は売却益をプラスすることができますが、 > そこをさらにリフォームする費用は難しいと思います。 リフォームで考えるのなら、結構思い切ったプランが可能かと 思います。お仕事は何をされておられるのですか？ 一度現地を拝見させてもらえませんか？ より具体的なアドバイスが可能かと思います。 > どうしたらいいのか考えようにもわからない状況です。 > アドバイスお願いします。 基本的な私の考えですが、本来ならご両親と同居と云うのが、一番 自然なあり方だと思います。実は私も親と同居していますが、年寄 りの存在は子供にも好影響を与えているようです。多分何かのご都 合で、それが難しい為、別居されていると思いますが、もし条件が 許せばご両親と同居も視野に入れられては如何でしょう。その場合 現在の土地での二世帯住宅は、少々無理がありますので、別な土地 を確保しなければなりませんが・・・。 ただそう深刻にお考えにならずとも、ご両親はまだ６０才という若 さですので、当分はお二人での生活を楽しまれても全然問題は無い ですが。 メールの内容だけでの判断ですので、間違っているかもしてません がリフォームが一番妥当かと思います。 6/19 Y市 M・Yさん >初めまして。いつもホームページ拝見させていただいてます。 グリーンハウスへようこそ！！ >皆様からのお便り集を見て私もメールさせてもらうことにしました。 いつも更新が遅れてスミマセン。メルマガの方が情報が早いので是非 購読して下さい。タダデス。ホームページの左下から登録できます。 >お忙しいところすいませんがアドバイスいただければうれしいです。 >29坪ほどの土地がみつかり購入予定です。 >間口（西側）9.10ｍ、奥行10.64ｍ。 >接道方向　西（4.7ｍ）、東・南側は隣接。北側は畑です。（今のところ） >建ぺい率　60％　容積率　188％ 間口の狭い西向きの宅地は西日対策に苦心するのですが、9.1mもあれば 何とかなりそうですね。 >希望として >2階建て（建て延べ　27〜28坪） 容積率から考えますと、まだまだ余裕はありそうですが、ご予算の都合 ですか？ 工務店さんは、普段建物の値段を聞かれると「坪単価50万程みといて下 さい」みたいな事を良く云われます。その工務店さんが自分の良心に基 づいて、今まで工事に携わった結果、「坪50万ぐらいならお客さんに満 足してもらえる家を造る自信がある。」程度の目安をおっしゃているの だと思います。 でもそれは、工務店さんが満足できる家であり、建築主さんが満足出来 る家では無いのです。27〜28坪の大きさで我家に対する思い入れが全て 納まるでしょうか？納まるのであればそのまま坪50万の家を造れば良い し（坪50万は私の勝手な想像ですが）夢を詰め込めば30坪を超えてしま うのであれば、坪単価を押さえた設計をすれば良いだけの話しです。 「坪50万なければ家は造れない」は工務店さんの経験が云わせる過去の 結果であり、これからの貴方の家の値段では無いのです。 それとも建築条件がついている土地とかで、建築坪単価がFIXされている のでしょうか？ それならば、FIXされた坪単価の家がどの程度の住宅性能評価を取得出来 るか知る必要があります。（性能表示制度についてホームページに掲載 してありますので参照して下さい）提示された性能を他社の同額物件と 比較して、性能が劣っているか優れているかを、調べないと住んでみて 「話しが違う」みたいな結果になりかねません。 >駐車場　1台　できれべ小さい庭 そうですね。その他にも自転車置場やゴミ置場、クーラーの室外機置場 物置とかを計画的に配置したいですね。これらをスッキリ納めないと 高価な家を造っても、生活臭が漂いはじめ、立派な家に見えません。 >1階　　和室（6畳）とＬＤＫ　お風呂（広め)　玄関（広め）　トイレ 和室が少し気になります。どういった用途で和室をお使いになりますか？ 親戚の方が来られた際の寝室とか接客空間でしょうか？それともリビング の延長としてのゴロリと横になりたい時の空間でしょうか？それとも ご両親との将来同居に備えての空間でしょうか？ これらは同じ和室でもすべてレイアウトが異なります。これによってプラ ンニングの根底が変わってしまうと云っても過言でありません。 >　　　　　リビングから2階への階段 これは面白いですね。光熱費が高くつくと敬遠される方も多いですが、断熱 工事をしっかりすれば、さほど問題になりません。それより階段室の天井に シーリングファンを設ける事により家中に空気の流れる道が出来て、夏の盛 り以外は結構快適に生活できます。早い家でしたら６月半ばからクーラーの お世話にならなければならないですから、逆に省エネ効果も期待出来るかも しれません。 >2階　　トイレ >　　　　子供部屋（小さくていいので収納多め。今はつなげて広く使い >　　　　　　　　　　　後でわけれるように） 私も大きい子供部屋は反対です。勉強部屋を与えれば子供は勉強すると思う のは親の大きな妄想です。子供特に小学生時代は親がしっかり監視しないと まず勉強はしません。体験談です。子供部屋は寝るだけあれば充分です。 >　　　　主寝室（6畳以上。収納多め）　納戸のようなものがあれば >　　　　なおうれしい。 良いですね。ちなみに箪笥や鏡台なんかはどのようにお考えですか？ >めちゃくちゃな希望ばかり書いてすいません。どうゆう感じの間取が >いいか一度アドバイスいただけますでしょうか？ ６月の２９日・３０日と羽曳野市で私の設計した住宅の内覧会を行ない ます。ご都合がつけば是非お越し下さい。論より証拠です。 同様に住宅でお悩みの方が結構来られる様ですので、あまりお相手でき ないかもしれませんが、来て頂いたら大変嬉しいです。 >ちなみにある工務店からもらったプランがあるのですがＦＡＸさせて >もらってもいいですか？事務所の方に送らせていただきます。 >なんかピンとこないといいますか、素人ではよくわからないのです。 拝見しました。ヒドイですね。グラフ用紙に線を引いただけの間取り図面 で「さあどうする」って云われても何も判りません。素人だから判らない のではなく、工務店さんに理解してもらおうと云う気が無いのです。 評に値しませんが、敢えて書きますと一階と二階のバランスが悪いです。 これを無理矢理設計すると構造的に大変無理が発生します。 西向き宅地でありながら西日の検討がなにもされていません。和室の西窓 は夏には殆ど用を成しません。雨戸を閉め切った状態が３ヶ月程続くでしょう。 流し台を何故わざわざ西に向けるのでしょう？冬以外、なま物を放置して いれば直ぐに腐ります。 トイレの位置が最悪です。玄関で誰かが接客しているとトイレに入れませ ん。出る事も出来ません。 リビングですが、設計者は家具の配置を少しでも考えたのでしょうか？ テレビなんかは何処に置くのでしょうね。 この玄関は下駄箱に手が届きません。下駄箱の靴を取ろうとすれば裸足で 土間に下りねばなりません。 洗面所も浴室もリラクゼーションとは程遠い空間になっています。 二階も評に値しません。書き出すとキリが無いのでもう止めます。 Yさんは一日の大半を何処で過ごされますか？また何か仕事をお持ちで すか？平日や休日の自分や家族の行動パターンを調べる所から、住宅設計 は始まります。その辺の処をもし教えて頂けましたら、私なりの回答図面 をお出し出来ます。 勝手な事ばかり書きまして済みません。またのメールをお待ちしています。 Ｙ市 Ｈ・Ｆさん 6/5 >ホームページを大変興味深く読ませていただきました。 グリーンハウスへようこそ！！ >私は、昨日中古物件を購入しました。 >環境は申し分なく、入居する日を楽しみにしています。 >さて、購入物件の概要ですが、下記のとおりです。 >Ｙ市の第一種低層地域 詳細中略 >築年月日は、昭和５４年です。 >この物件が売出価格３４８０万円となっていましたが >３０００万円で購入しました。 良い物件が見つかり良かったですね。 >内装等のリフォームは便器などの最低限に考えていますが >これからの２０年から３０年家族が安心して住みつづけるために >躯体や基礎がしっかりしているのかが心配です まず、不動産取引の際に「重要説明事項の説明」を仲介者がおこな ってくれます。その時に建築確認書及び検査済み書の有無を確認し てください。両方ともあれば、構造的には一般的に一安心できます。 （もちろん両方とも譲り受けて下さい） また、住宅金融公庫の融資を利用して建築されている建物でしたら シロアリの駆除もされているハズです。当時はクロルデンと云う今 では使用禁止になっている、残存期間の長い薬を使っていましたか ら、２３年を経過したいまでも恐らくシロアリの食害には無いと思 います。 もしも、検査済み書が無く、公庫も利用していなければ、耐震診断 を受けられた方が良いと思います。大阪防災センターで耐震診断の 助成金制度があります。「私も耐震診断士の資格を持っていますの で宜しければ使ってやって下さい」 昭和５６年以前の建物なら助成金が下りるハズです。 >また、第一種低層地域で、どのような改築、増築が >可能なのかも興味があります。 単純にお聞きした内容から判断すれば、まだ８帖分程度の増築は可 能です。当然敷地の形状や採光計算等で制約を受ける事は有ります が・・・ >耐震診断、ピアノを置くための補強、増改築など >どのように考え、工務店などへの依頼を >どのようにするかなど >ご相談させていただきましたら幸いです。 工務店さんへの見積もり依頼は複数社取られる事をお勧めします。 工務店さんの得手不得手で結構見積もり額に差が出ます。 簡単な修繕や改装であれば、口頭で説明するだけで意向は伝わりま すが、増築等手の込んだ内容となると、工務店も見積もりの根拠が 必要となります。そこで、増改築の設計図書が必要となるのです。 そうしなければ、複数社から提出された見積もりのバラツキが、何 が原因で発生したのか判らず、金額の安い・高いだけで判断しかね ない結果になるからです。 >よろしくお願いします。 またご連絡下さい。建築情報を掲載していますメルマガも発行して います。ご興味がおありでしたら登録して下さい。ホームページ表 紙から登録できます。 T市Ｏさん 4/23 >ＨＰを拝見し、メールさせていただきました。 グリーンハウスへようこそ！！ >両親のすんでいる土地15坪ほどの古い戸建てに関して相談させていただけな >いでしょうか？ >私は現在Ｔ市に住んでおりますが、出身はＯ市で、両親がＨ区に住んでいま >す。両親の住む家は昭和45年（ぐらい）築の古屋です。 >さすがに屋根や外壁に傷みがきているらしく、ここ数年リフォーム業者の格 >好の標的になっているようです。 飛び込み業者が、多く徘徊しています。正統派の工務店はまづ、飛び込み営業 を行いません。飛び込み営業しなくともアフターをキチッとしていれば、お客 さんが仕事を持ってきてくれるからです。反対に飛び込み業者は、アフターを 等閑にする処が多いので、いつまで経っても以前のお客さんからの引き合いが 無く、飛び込み営業をせざるを得ない状況になっています。 又工務店とは名ばかりで、建築的な知識も充分持っていないにもかかわらず、 仕事だけを取ってきて下請け業者に丸投げする、営業専門工務店も存在します。 >実際この数年で屋根を修理したり、外壁を一部補修したりしているようです >が、建物自体相当古いため、これらの補修も親から相談をうけるごとに、い >きあたりばったり的な補修はとにかく必要最小限にとどめるように言ってい >ます。とはいえ、離れて住んでいることもあり、抜本的な解決にむけ家の造 >作について話し合うのもなかなか苦労します。それに、最も困ったことに両 >親はともに７０歳を越え、年金生活者であり、建て替えに十分な資力もあり >ません。 >しかし、さらに建物の老朽化がすすむとさらに大変なことになることも予想 >され、また親の年齢からも可能であれば、できる限り資金面で工夫をしてバ >リアフリーなどの改造工事とともにリフォームを、あるいは住み替え、立て >替えを検討するべきではないかと考えていました。（もちろんその金額にも >よりますが） 結論から先にお話ししますと、現状の家で人生を全うされる事をお勧めしま す。昭和４５年築でしたら、オイルショック以前の建物で、丁度日本が万博 景気に沸いていた時代の建物です。昭和４７年以降数年間の建物はオイルシ ョック不況で建築業界も手抜き工事が横行し、すぐにでも手を打たなければ ならない建物が多いのですが、４５年でしたら、見た目はともかく構造耐力 は、結構期待できると思います。 >たまたまこの春前に、またもリフォーム業者が尋ねてきて、『大手メーカ >ーの建材のモデルとして工事するので、大変工事費が安くなる』といって >親が私に相談してきたのが、『外装工事で通常３５０万円の工事が２５０ >の万円』見積もりでした。この見積もりがどんな内容かはその時は知りま >せんでしたが（当の両親は私に対して説明することができなかった）、 >この建坪２０坪程度の古屋の外装のリフォームだけで３５０万円とはどう >いうことかと考えたわけです。 建物を継続的に永く住まおうを思えば当然リフォームも必要ですが、あくま でも計画的に行い、業者の言いなりで内容を決める事は避けるべきです。 ３５０万のリフォームを否定する気はありませんが、本当に建物を健全に維 持する為に必要なのか客観的に検討する事が大事ですね。汚れただけなら、 １／１０の値段で美装工事ができますし、今流行りのサイディングを張るの なら、その下地が充分な強度をもっているか調査しなければなりません。 セールストークに乗ってしまい、充分な補強もせず、外装工事をした為、反 って建物の寿命を縮めると云った結果にもなり兼ねません。 >どうしても必要であれば仕方ないですが、正直なところどんなリフォーム >が必要か、またどんなことがどれぐらいの費用でできるのかも見当つかず、 >とりあえず参考のためにいくつかの業者に全面リフォームの見積もりだけ >はつくってもらいましたが、まだ方向性が定まらないのが現実です。 >こういう困難な状況ですが、なんとか今のうちに手を打てる事は打つべき >と思っていますので、ご相談にのって頂ければありがたいです。 ＯさんがＴ市からお戻りになった際、都合が合えば一度現場を見せて頂けま せんか？ 弊社はＡ区に事務所を置いていますので、Ｈ区は目と鼻の先です。現場を拝 見できれば、良いアドバイスもご提示できると思うのですが・・・ >冗長な説明になってしまいましたが、現状をまとめると、 > >古屋の状況：築３０年以上。両親２人で居住。外回りが大分傷んでいるら > しい。 > （業者にいわせるとつくりはしっかりしているとか） > 屋根と一部外壁は１００万円ほどかけて応急補修した。土地 > は約１５坪、建坪は約２０坪程度。間口も狭い狭小地の二階 > 建て。 > 階段の勾配がかなり急なことや、二階に増設してあるトイレ > の使い勝手が非常に悪かったりとか、今後、高齢者の住まい > としては不安が多くできればこれも解消しておきたい。 日常の生活は１階でされていますか？ご高齢になられますと地面に密着した ライフスタイルが良い様に思います。外壁の痛みの程度問題ですが、むしろ 日常生活の動線的な見直しが、今後、楽に生活して頂くま鍵になりす。 >自己資金：３００万円程度なら本人が工面できる様子。 > それに私のほうで少し上乗せできるぐらいが自己資金の限度か？ > 住宅金融公庫などの高齢者リフォーム融資や親子融資なども検討 > したい。 > 必要があれば親類からいくらかの借入れは可能かもしれないが最 > 後の手段と考えている。 お金の配分の優先順位をしっかり決められる事をお勧めします。「業者さんに 云われたから外壁が気になっている」みたいな処はありませんか？ >両親の心情：このさい賃貸マンションあるいは土地建物の安い場所への引越し > もすすめるが、なかなか納得いかない。できれば今の場所で暮ら > したい様子。 今のところ元気なので、高齢者の住まいへの意識 > はあまりないと思われます。 私も、最近同様の案件を複数抱えています。しかし長年住み慣れた環境を根こ そぎ変えてしまうのは、精神衛生上好ましくありません。私の祖父は住みなれ たＯ市を離れ、Ｔ市へ行って半年目に死にました。祖母も平屋木造住宅から高 層マンションに移って、外に出歩かなくなり足腰が弱って一年程で死にました。 若い人程、環境の変化に対応出来ない事を考えれば、今のお住まいを使い易い 様に改造して、人生をまっとうするのが、ご本人の為ではないかと思ってしま います。 幸い、ご両親共ご健在なのですから、現状の住み易さを追求するのが最良を考 えます。 >というようなところです。 >とりとめない相談で申し訳ないですが、なにとぞよろしくお願いします。 又、メール下さい。ご連絡お待ちしてます。 4/15 Ｏ市Ｍさん >はじめましてっ。 >Ｏ市在住のＭと申します。 グリーンハウスへようこそ！！ >「ローコスト」で検索して　いたら　こちらの >HPで　にたどり着き　今年の初め頃から >コソッと覗いて　おりました。 あんまり更新してなくってスミマセン。 >「600万円住宅とは？」を >楽しく　読ませて頂きました。 >ありがとう　ございました。m(_　_)m まとまりのない私小説みたいな文を、よく読んで下さいました。 >で、「皆さまからのお便り集」を　読んでいて >「質問、相談してみよー」と思い　勇気をふりしぼって（笑） >メールを書いています。 >なにかと　お忙しいとは　思いますが、 >よろしく　ご返答　下されば　幸いです。 別に噛み付いたりしませんからお気楽にどうぞ・・・。 >現在、Ｏ市の築20年の3LDKマンションを10年前に1900万の20年 >ローンで購入しました。 >私達夫婦と子供2人（男12歳女11歳） 一部略 >現在ローン支払いが135000弱：管理費、駐車場 >を入れると16万強支払っており >（当初5年間ゆとり返済）　 >「それならば　広い家買えれるんちゃう？」と >考えています。 はい。買えますね。１６万も返済に当てられるのなら、今の金利 だと３０００万を超える借入が出来ます。 >又　頭金等　まったくもってなく　110パーローンという >もので　考えています。(＾┰＾；)ゞ 色々方法はありますが、建前は自己資金２０％必要となっています。 　 >で　恐らく　今のマンションを売れば　残金が500万強出る事になります。 >これから　子供達にも　なにかと　お金がかかっていくので >もし　家を購入するのであれば >支払いが今のローンと同じ金額での物件等探しておりました。 >（すいません・・・なんだか　不動産屋さんにお話しているみたいで・・） >で　（ここから　相談にのってほしいのですが・・・笑） >ちょうど　○○会社（売主）の（物件情報）一番上にある　建物セット >価格（4LDK）3,580万円（税込）物件なのですが・・・・ 拝見しました。建築条件付の宅地ですね。建築条件が付いていますと これは私達が設計や監理に参加できない形態ですから、何か建築主さん の利益を守る方策が必要になってきます。ご懸念されている様に建設会 社の建築士さんですと、建築主サイドに立って話しをしてくれません。 どうしても会社の利益を守る立場になってしまいます。 もし、その土地が気に入っておられ、その建築会社に工事を依頼しなく てはならないのでしたら、住宅性能表示制度を受けられる事をお勧め します。これは、建物の設計と工事途中の評価や検査を、第三者である 評価機関が建築主に替わり行ってくれるもので、合格すると評価書を発 行してくれます。 この評価書は大事なもので、今後仮に建物を売却する様な事態になって も、建物の価値を一定水準評価してくれる書類です。 万が一入居されてから不具合が見つかり、揉め事に拡大しても、第三者 機関が１万円で仲裁に入ってくれます。これを弁護士を雇って訴訟を起 そうと思えば１００万円を超える大仕事になる為、殆どの場合入居者の 泣き寝入りの様な状態でした。 >先日　売主立会いで主人と　見にいきました。 >ぶっちゃけ　現在　住んでる家より遥かに　環境もよく >かなり　気にいりました。ただ　場所が　路地の路地？で >車は　1500クラスの小さいの入っていくのが　やっとのところです。 >売主に聞くと　やはり　車の出し入れがネックとなり >「3980万で出したのをおもいっきた値段にしたつもりです」との事でした。 >（これは別段　問題はないのですが） >又　ネット上には　出されていませんが >広告を見てみると >土地価格1700万：建ぺい率60％：容積率300％との事 >そして　プラン例では　 >1階床面積：32.40 >2階床面積：34.52 >3階36.45と　記載されています。 >建築士さんは　会社にいてはるそうです。 >ここで　疑問に思うのですが、土地1700万円で >（現実には　このあたりの坪単価は　もっと高いはずなのですが・・・） >売りが3580万だと　建物が1880万になります。 >なんだか　本当に建物に1880万かけて　くれるのであろうか？ >又　この床面積と言うのは　建築条件付きだから　これらの面積 >になるのでしょうか？ >購入し　プランを建てていくうちに　予算で足が出るのも　 >無理があります。　 >私が　望むのは　　天井が　高く空間があるものが出来ればと・・・ >土地自身がお隣さんと密集しているし　・・・なにせ細い路地で >それと私身長が173あるもんで（笑）・・・いやいや　それは　さておき・・・ >その様にすれば　やはり　予算オーバーと言う事で加算されるのでしょうか？ >又　売主会社の一級建築士さんですし、建物金額の1880万ってのも　不透明ですし >　それにしても　土地も安すぎるし。。。なんか　安心できなくて・・・ >すいません。。。文章が下手なもので　まとまりのないメールになってしまいまし >たがグリーンハウスさんの方でもしお時間が許すのであれば現地調査をお願いした いと >思っておりますが・・・先ずは　このメールで　何かアドバイスが >あれば　よろしく　お願い致します。 Ｔ区なら事務所から非常に近いですし事前に連絡頂ければ喜んで立ち会いますよ。 またご連絡下さい 平成１４年２月２４日 O市 Bさん >はじめまして。いきなりのメールで申し訳ありません グリーンハウスへようこそ！！ >実は土地を購入いたしました（正確には3月末に決済して引渡しなので >すが）この土地には沢山の制約がありまして・・・まず、風致地区なので >建蔽率40パーセント 風致地区は、地区全体の景観を守る為に建築基準法以外の制約を色々 つけたのもです。ですから使用材料や色彩についても、条件がつけられ ます。裏を返せばそれだけ良好な住環境が保て、マンション等で日照権 の侵害を受ける見たいな事はまず無いでしょう。 >前面道路が4メートルに若干かけまして（42条2項道路）容積率160パー >セント 場所によりますが、風致地区で容積の制約を受ける場所もあります。 >有効面積が23坪ほどです 建蔽率40パーセントでしたら、建築面積は9.2坪・・・タタミ１８枚分です ね。 >また、高台（？）となっており擁壁に囲まれておりまして高い所で150セ >ンチ低いところで110センチ程あります 両隣りや奥の敷地との高低差はどんなものでしょう？ >ローコストで建てて頂いてこの擁壁に掘り込みでガレージを設けたい ふむふむ。 >という希望がありますこんな条件でありながら、予算はおおよそ1800万 >位で建てる事は可能しょうか？ 前面道路はトラック（出来れば4t程度）の通行が可能でしょうか？土の 出し入れは結構お金の掛かる問題なんです。 >希望ばかりが膨らみ、肝心な予算は小さいままという、なんとも情けな >い状態ですこんな情けない私達にご助言いただけないでしょうか？ ローコストハウス成功の秘訣はその家に何を求め、何を不用と考えるか を見極める所にあります。 自分が本当に必要と考えるものには、惜しげも無くお金をつぎ込み、不 用と考えるものは一切切り捨てる、と云った家人の為のオーダーメイド を築く事にあると考えています。 チープハウスはすべてそこそこの仕上がりにはなりますが、これといっ た特徴のない、誰でも住めるが誰も住みたくない家を指すのだと考えて います。 >事務所が近い事もありご迷惑でなければ、一度お伺いもしてみたいと >考えております はい。ご連絡頂ければ事務所に居る様にします。 >いきなり不躾かと思いますが宜しくお願い致します こちらこそ宜しくお願いします。当方べたべたの大阪人で肩肘を張るのが 苦手です。お気軽にお尋ね下さい。 平成１４年１月２９日 K県 chiiniiさん >はじめまして、 ようこそ！！ CHIINIIさん >K県K市の chiinii というものです。１月２４日に今まで社宅として住んでい >た住居を購入しました。 ラッキーですね。新居を構える際、環境の変化で御本人や家族が少なから ず影響を受けます。私が二度目の屋移りをした時、長女が幼稚園の友達 と別れるのが辛くてしばらく落ち込んでいたものでした。 >といっても、築２８年であるため、１年以内には建替えをかんがえております。 そうですね一年ぐらい掛けてじっくりと自分の家造りと云うものを考えられる のは非常に良い事だと思います。現状の建物がどのような状態か全然判 ってませんが、増改築とかその辺も視野に入れられて、ご検討されては如 何？ >これから色々と調べていこうと考えているところです。何かと相談にものって >いただければ幸いです。 はい。よろこんで。方法ですが、私が出向けば解決するのですが、現在私 は奈良に住んでおりまして、年に１・２度しかそちらに向けて出かける機会 が有りません。メール等で情報を頂戴してのアドバイスや御提案みたいな カタチになると思います。デジカメなんかで状況をお送り頂ければ有り難い です。 >よろしくお願い致します。 いつでも、どんな事でも御相談下さい。知り得る限りのお手伝いを致します。 宜しくお願いいたします。 N・Fさん（平成１３年１１月１５日） >H.Pを拝見しました。 Fさん。グリーンハウスへようこそ！ >今、35坪ほどの土地の購入を検討しています。 土地の購入に際しては事前に確認すべき項目が幾つかあります。 近隣施設・日照・振動・騒音etcこれらについては、平日・休日と二回 調べる方が安心です。 O市内の事なので、インフラの整備は完了していると思いますので特 に注意する処は無いと思います。 ただ建築基準法上の規制が衛生都市より若干厳しくなっています。 特に火災に対する防火性能が強く求められます。屋根や外壁は云うまで もなく、窓ガラスにまで網入りガラスを入れる等の規制がかかり、コス トアップやデザインの障害となります。 建築できる土地の大前提としまして、道路に接道している必要が有りま す。道路が４ｍ以上の公道なら問題は無いのですが、私道の場合、行政 が建築可能と認めているか否かが問題になります。法的には昭和26年施 行の道路法によって明文化されていますので、役所で確認すれば、簡単 に分かります。住居系の地域ならば通常２００％の容積率が認められて いても４ｍ巾の道路なら、１６０％まで減じられます。 土地が角地ならば通常６０％の建ぺい率でも、７０％まで緩和してくれ ますが、道路斜線が２方向からかかりますので、道路幅員が狭い場合は 要注意です。 T区は昔、蓮根畑が多くあった処で一般的に地盤があまり良くない印 象があります。建築する前に地盤調査する事をお勧めします。 簡単な貫入試験なら３万円前後でしてくれます。 土地の面積は公簿面積と実測面積があります。公簿面積とは登記簿謄本 に掲載されている面積の事で、固定資産税の評価基準になっていますが 実際にそれだけの面積が有るか否かは判りません。 実測面積とは隣地所有者の立ち会いの元、境界を確認した上で法務局に 届けでる敷地面積の事で、O市内でもまだ半分程度しか測量されてい ません。取り引きは公簿記取引でも実測取引でも行えますが、境界線は 世代が代わると不明確になって行きますので、今後の憂いを無くす意味 でも実測取引をお勧めします。 >条件付住宅では、実現することができない、希望にあった家を建てたい >と思っていますが 売り土地の広告に建築条件付とある物件の事ですね。あれは土地と建物 をセット販売する形態で、実際には土地代と建築費の区別が曖昧でお勧 め出来る形態ではありません。また例外なく建物についても売買契約を 結ばされます。建築工事は請負い契約を結んだ方が建築主にとって安心 です。売買契約は現況有視が原則ですので、建物が完成するまでは契約 は結べません。ここまではリスクが無い様に思えますが、「誰かに横取 りされない様に」とか云われて総額の１０％程手付金を度払わされます。 建築が進んで何か内容がおかしいと思っても、当社仕様とかで、改善し てくれません。解約を申し込むと、買主理由の解約だから手付金は没収 するみたいな事を云われます。建物に関する売買契約は完成している建 物は別として、青田買いするのは非常に不利です。 請負契約であれば、設計図書通りに工事されていなければ、手直しを要 求出来ますし、契約書の範囲内でペナルティーを課せる事も出来ます。 >、なんせ、始めてで、伝手もなく、いろいろと >インターネットで検索しておりましたところ、御社のH.Pを見つけて >メールした次第です。設計から施工まで、ご相談させていただくには >どうしたらいいのでしょうか?　 まず、お友達からはじめましょ。（中学校のグループ交際見たいですね） 友達付合いしますから遠慮なく質問なり相談なりして下さい。私も仕事 っ気抜きでご返事します。人との出会いは相性があります。 建築工事も一緒で建築主と建築家と施工者の相性が良くないと上手く運 びません。私はまだFさんを全然知りませんし、FさんもHP以外 の私をご存知有りません。メールのやり取りで人柄を推測して下さい。 >図面にしていただくには、どのくらいの >費用がかかるのでしょうか?唐突で申し訳ありませんが、お教えください。 費用的には建設費の８〜１０％で企画・設計・工事監理まで致します。 原則的に責任がついて回りますので、図面だけ描いて終わりの仕事はして いません。世間では設計料が高いので設計施工の工務店に依頼される方も いらっしゃいますが、建築主の立場で工事を監理する人が必ず必要です。 設計施工の工務店も結局は設計料を設計事務所に払って設計図を描いて もらうのが大半です。請負金額の中から設計料が捻出される訳ですから、結 局は建築主が設計料を払っているのです。ただ違うのは工務店についてい る設計事務所は建築主の為の設計図書を作成しません。工務店の為の設計図書を作成します。同じ設計料を支払うのなら直接設計料を設計事務所に支払って、建築主の為の設計をしてもらった方が断然とお得と、私は思う のですが・・・。 ponkichiさん（平成１３年９月１０日） >家の間取りお願いします。 >間口（北側）6．71ｍ，奥行（西側）9．74ｍ　隅切り2．85ｍの角地。 >接道方向　北（5ｍ）、西（5ｍ）。東側は隣接。南側は１階建程度の倉庫。 >建ペイ率60%、容積率200%。 >駐車場２台、１階ー和室７、８畳（神棚あり），LDK15畳以上、和室とLDK >は、離したい。 >子供部屋　２室（各６畳）　寝室（可能であれば、10畳）。 >収納スペースは多いほうがいい。 >夫婦２人、親１人。 > from　　pon 敷地の状況や性能が希望間取りに比べ、やや無理がある様に思います。 ご希望の間取りに近づけるべく部屋を、当てはめて見ましたが、きっと お気に召さないと思います。ただ部屋数を多く・大きく取るのでなく、何が 家族に必要なのか、どれだけの大きさが欲しいのか、もう一度考え直せば もっとゆとりのある、間取りになると思います。参考間取り 某所Oさん（平成１３年９月２５日） メール有難う御座います。グリーンハウスの福味と申します >初めまして。ＨＰ見ました。困っています。 >・重量鉄骨２階建陸屋根。 ハウスメーカーさんが建てられたのでしょうか？一般工務店さんでしょうか？ ハウスメーカーさんなら新築当時の資料が何か残っていそうな気がします。 >・敷地１７９．４５�u　床面積１階１２２．１７�u　２階８７．８５�u築１８年。 建ペイ率を計算すると６８％ほどになりますね。商業系の地域以外では 角地であるとか、特殊な場合以外は建ペイ率オーバーの可能性があり ます。 >・４年前に中古物件で購入。 >○　一部雨漏りがした為、防水工事をリフォーム専門店に依頼したが、 >話の途中で３階増築が可能と言うことで、２階部分の上に３階増築で契 >約する。 >○　契約締結後、工事着工日間近にに本体の建築確認書が無いため、 >このままでは工事が出来ない、１・２階を調べ直さないと建築許可が下 >りないおそれがある、期間と費用がかかると言って来たためキャンセル >する。　 >（建築確認書等がないことは前もって言ってあり、それでも可能と言うことで > 契約した）。 >○　どうしたら増築できるのか、また、期間・費用などをおききしたい。予算 > は１千万位しかありません。 通常１０�u以上の増築をする祭には、建築確認を行政に申請しなければ なりません。その時に既存の建物が増築に耐えられるか否かの判定も行 います。 ２階建ての荷重を支える耐力しかない柱に、３階を乗せようとすれば当然 補強が必要になります。 一番手っ取り早いのが、既存建物の検査済み書を確認する事です。 検査済み書と云うのは、役所が竣工検査を行った際に発効してくれる 書類で確認申請書通りに建築がなされていれば発効されますので、それ を根拠にあとどれくらい、補強すれば３階建てが可能か判断する資料に なるのです。 それが無ければ、建物を調査してどのような部材を使用しているか確認 しなければなりません。 鉄骨等の様に、天井に入れば見える場所は簡単ですが、基礎の様に コンクリートに埋め込まれている鉄筋量を計るとなると、相当費用がかか ります。基礎は構造上重要な箇所ですからむやみに、コンクリートを破壊 して鉄筋を露出させて計ると云った事ができません。非破壊検査といって レントゲンや超音波で中身を推定するのですが、莫大な費用がかかりま す。 新築工事の際には増改築する事を誰も想定していませんから、当時は 検査済み書を取得する意識が今ほど明確ではありませんでした。 最近は法律が改正された事もあり、検査済み書を受領する物件が増え ましたが、当時は３割も無かったと記憶しています。 また、当然乍ら合法建築物でなければ建築確認申請は提出できません。 その点で先に書いた、建ペイ率の件が気になります。 その当りを調べて下さい